Taxe foncière professionnelle : vers une disparition du coefficient de neutralisation ?

Quelques rappels sur la notion de RVLLP

La valeur locative d’un local professionnel sert à fixer le montant de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de la contribution foncière des entreprises (CFE).

L’évaluation de cette VLP a fait l’objet d’une révision (RVLLP) dont le dispositif est applicable depuis le 1er janvier 2017, pour mieux faire correspondre les impôts fonciers avec les valeurs réelles du marché locatif.

Les 3,6 millions de locaux concernés par cette RVLLP sont :

• les locaux professionnels, commerciaux et biens divers (définis à l’article 1498 du Code Général des Impôts),
• les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale (au sens l’article 92 du CGI),
• les locaux affectés à un usage professionnel spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière (mentionnée à l’article 1497 du CGI)
• les locaux meublés conformément à leur destination et occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et qui ne sont pas retenus pour l’établissement de la cotisation foncière des entreprises (définis à l’article 1407 I 2° du CGI).

Sont en revanche exclus de la réforme :

• les locaux industriels évalués selon la méthode comptable
• les locaux professionnels évalués selon la méthode du barème.

La RVLLP ne concerne pas non plus les locaux d’habitation.

Comment calculer la RVLLP ?

La RVLLP prévoit que les locaux professionnels concernés bénéficient d’une valeur locative révisée égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré, ajusté d’un coefficient de localisation :

Cette méthode tient compte de l’usage des locaux professionnels (classés en 38 catégories) et de leur emplacement géographique (selon des zones d’évaluation qui regroupent des communes ou parties de communes présentant un marché locatif homogène dans le département) pour établir une grille tarifaire.

A noter : une nouvelle révision pour actualiser certains paramètres de ces VLP (notamment les secteurs et les coefficients de localisation) devait intervenir en 2023, révision qui a été repoussée à 2025 par la dernière Loi de finances.

Pourquoi un coefficient de neutralisation ?

Le coefficient de neutralisation, qui entre dans le calcul de la taxe foncière des locaux professionnels, permet :

• d’amortir (comme les mécanismes de planchonnement et de lissage) une trop forte hausse de la taxe foncière induite par la réforme,
• de limiter des disparités de taxes en attendant la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation.

Il a été déterminé en 2017 pour chaque impôt (taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, cotisation foncière des entreprises) et pour chaque niveau de collectivité (commune, intercommunalité et département).

Conséquence : en appliquant un coefficient de neutralisation, la contribution fiscale des locaux professionnels avant et après révision est quasi maintenue à l’identique.

Quels impacts pour l’entreprise si le coefficient de neutralisation disparait ?

En 2026, année des élections municipales, une réforme des valeurs locatives cadastrales des locaux d’habitation devrait intervenir, rendant obsolète l’ensemble des mécanismes de neutralisation de la RVLLP mis en place pour maintenir une certaine équité entre les valeurs locatives d’habitation et professionnelles.

Cette disparition pourrait avoir un impact sévère pour certaines entreprises qui pourraient alors connaître une forte hausse de leur fiscalité locale relatives à leurs locaux professionnels, avec une multiplication des bases d’imposition par un facteur allant de 2 à 4. D’autres à l’inverse pourraient voir leur imposition diminuer, selon le coefficient de neutralisation qui était appliqué dans leur commune.

Comment se préparer à la possible disparition du coefficient de neutralisation ?

Des consultations avec les représentants des entreprises et des collectivités sont prévues au cours de l’année 2023. Et un rapport du Gouvernement au Parlement, prévu courant 2026, s’appuyant notamment sur les informations recueillies lors de la campagne déclarative des locaux d’habitations, pourrait proposer de nouvelles modalités de mise en place et/ou de sortie des dispositifs de neutralisation et d’atténuation de la RVLLP et d’habitation. Mais rien n’est encore défini.

Même si ce mécanisme de neutralisation avait été présenté comme temporaire par les services de l’Etat (jusqu’à ce qu’à la révision des locaux d’habitation avec un ajustement des taux d’imposition qui se substitue au coefficient), sa suppression risque d’être mal vécue par les entreprises qui n’auraient pas anticipé, notamment en provisionnant des sommes plus importantes.

Mais à l’heure actuelle, aucun outil de simulation n’est encore en place compte tenu de l’absence de directives claires.

La DGFiP n’exclut pas d’adapter les mécanismes de neutralisation de la réforme des valeurs locatives, les consultations étant encore en cours. Néanmoins, il apparait plus prudent pour ne pas subir cette possible forte hausse des impôts d’avoir en tête ces réformes, de suivre leur évolution et d’anticiper dès que possible les changements à venir.