Finance & Fiscalité

15 questions sur la Déclaration de Loyers

29 Oct 2016

Consultez les réponses aux 15 questions les plus posées par les directions financières en ce qui concerne la réforme des valeurs locatives, et plus précisément la Déclaration de Loyers.

1. La révision des valeurs locatives : Quelles échéance ?

La déclaration de loyers doit être établie sur la même échéance que la liasse fiscale.

2. Quand dois-je déposer ma déclaration ?

La date limite de dépôt pour votre déclaration de loyers a été fixée par la DGFIP sur la même échéance que la liasse fiscale.

2 étapes sont nécessaires pour effectuer votre déclaration de loyers :

  • EDI-REQUETE : est l’étape préalable qui consiste à réclamer à l’administration fiscale la liste de ses locaux et invariants pour chaque entité juridique concernée par la Réforme des Valeurs Locatives. Cette télé-procédure EDI-REQUETE est à effectuer chaque année même si aucune modification n’a eu lieu d’une année à l’autre.
  • Déclaration de loyers : Cette procédure se fera une fois les informations réceptionnées et dès ouverture du service DGFIP pour le nouveau millésime. C’est cette deuxième étape qui doit être effectuée au plus tard à l’échéance de dépôt de votre liasse fiscale.

Ouverture du nouveau millésime début Avril de chaque année (même processus que pour la liasse fiscale)

3. Qui est concerné ?

La révision des valeurs locatives concerne tous les locataires de locaux professionnels :
•    Bureaux
•    Locaux commerciaux
•    Locaux utilisés par des professions libérales

Les locaux industriels  ne seront  pas impactés par la réforme des valeurs locatives.

4. Quels sont les prérequis pour se conformer à la révision des valeurs locatives ?

Pour faire votre déclaration vous devrez passer par un partenaire EDI (Cegid) seul habilité à communiquer avec l’administration fiscale, et vous équiper d’une solution pour effectuer votre déclaration (Yourcegid Etafi Loyers ou Yourcegid Fiscalité Déclaration de Loyers).
Il n’est pas possible de faire votre déclaration via le site Internet de l’administration fiscale (mode EFI) ni même au format papier.

5. Quel loyer renseigner en tant que locataire ?

Le loyer à indiquer sur la déclaration correspond au loyer annuel, hors taxes et hors charges. Il s’agit du loyer de l’année de dépôt défini au 1er Janvier même en cas d’exercice fiscal décalé. Si au moment de la déclaration, le montant du loyer de l’année n’est pas encore connu il convient de déclarer un loyer reconstitué (ex : mois de Janvier x12).

6. Quel loyer retenir en cas de déménagement à venir ?

Il faut prendre le loyer tel qu’il est renseigné dans votre bail. Le montant du loyer est collecté à des fins statistiques pour déterminer des grilles tarifaires par secteur géographique. Il ne faut pas proratiser le loyer annuel.

7. Quel loyer dois-je indiquer si le bail prévoit un allègement ou une franchise ?

Pour ces types de contrats, le montant du loyer est fixé dans le bail mais le bailleur accepte de diminuer ou de ne pas percevoir le loyer pendant une durée déterminée, en échange par exemple de la réalisation de travaux par le locataire. Dans ce cas, vous devez indiquer sur la déclaration le montant annuel du loyer théorique, sans tenir compte de la diminution ou de l’absence de perception transitoire du loyer.

8. Quel loyer dois-je indiquer si le loyer doit être révisé en cours d’année ?

Le montant annuel du loyer à indiquer sur la déclaration est calculé à partir d’un loyer mensuel de janvier qui sera ramené à une année complète, sans tenir compte de la réévaluation si celle-ci intervient en cours d’année.
Exemple :
Montant mensuel du loyer de janvier : 600 €
Révision du loyer au 1er juillet : 800 €/mois
Montant annuel du loyer 2015 à porter sur la déclaration : 7 200 € (= 600 € x 12).
L’année suivante le montant du loyer à déclarer sera de 9 600 € (=800 € x12).

9. Quel loyer indiquer si l’exploitant occupe plusieurs locaux sous un bail unique ?

Lorsque les locaux ont la même utilisation et la même surface, le loyer annuel devra être réparti en fonction du nombre de locaux. Par exemple, vous êtes locataire dans un immeuble collectif de cinq bureaux de même surface pour un montant de 250 000€ par an, le loyer à déclarer sera égal à 250 000 / 5 soit 50 000€.

Lorsque les locaux ont la même utilisation mais sont de surfaces différentes, le loyer devra être réparti au prorata des surfaces de ces locaux.

Lorsqu’il s’agit de locaux n’ayant pas la même utilisation, ou lorsqu’il est impossible de répartir le loyer en fonction de la surface, par convention, il convient de renseigner la valeur 1 € dans la zone réservée au loyer de chacun des locaux.Cette information ne sera évidemment pas prise en compte pour mettre à jour les grilles tarifaires mais permettra à la DGFIP de connaître la volumétrie des situations de ce type. La mention 1 € doit être exclusivement réservée à ce cas de figure.

Exemple 1 : vous êtes locataire dans un immeuble collectif de trois locaux (deux magasins et un bureau) et vous payez un bail global pour ces trois locaux.
Exemple 2 : vous êtes locataire et payez un bail global pour 4 locaux de surface différentes (ex : des bureaux) dans le même immeuble et vous ignorez la répartition de ces surfaces.

10. Quel loyer indiquer si l’exploitant quitte son bail en cours d’année ?

Si l’exploitant quitte le local en cours d’année, en cas de cessation ou de transfert d’activité en cours d’année, il devra préciser dans le formulaire TDFC la date de fin d’occupation du local, et renseigner le montant du loyer payé pour la période du 1er janvier à la date de fin d’occupation du local.

11. Que faut-il indiquer si le loyer inclut une partie habitation et une partie professionnelle ?

Si le loyer inclut une partie habitation et une partie professionnelle, il convient de déclarer le montant dû pour la partie professionnelle uniquement, au prorata des surfaces. Par exemple, un médecin qui exerce son activité dans son domicile devra renseigner le montant de son loyer annuel pour son seul cabinet.

12. Que faut-il indiquer si le bail prévoit une clause de loyer spécifique ?

Si le montant du loyer doit être révisé en cours d’année, il convient de déclarer le loyer mensuel au 1er janvier qui sera ramené à une année complète, sans tenir compte de la réévaluation. > Si le bail prévoit un allègement ou une franchise de loyer (le montant du loyer est fixé dans le bail mais le bailleur accepte de diminuer ou de ne pas percevoir le loyer pendant une durée déterminée), il convient de déclarer le montant porté sur le bail hors charges et hors taxes pour une année donnée, sans tenir compte de la diminution accordée par le propriétaire.

Si le local fait l’objet d’un bail de location avec loyer à paliers (le loyer annuel est connu à l’avance mais la répartition mensuelle résulte des clauses du bail), il convient de déclarer le loyer annuel, en tenant compte des paliers prévus s’ils sont mensuels, tels qu’ils figurent sur le contrat de bail, hors charges et hors taxes. Si le contrat comporte une clause de loyer variable (clause d’échelle mobile ou clause recette), il convient de déclarer le loyer de l’année N-1 car l’évolution des loyers ne sera pas connue en début d’année N.

13. Que faut-il indiquer si l’exploitant est propriétaire exploitant ou occupant à titre gratuit ?

Lorsque l’exploitant est propriétaire de son local ou qu’il occupe le local à titre gratuit, le loyer déclaré sera égal à 0 €.

14. Comment analyser les éventuelles données « erronées », reçues de la DGFIP ?

Si le nombre de locaux occupés connus de la DGFIP est supérieur à la réalité ?
Il suffit d’indiquer dans la déclaration de loyer EDI que le local est « inconnu ».
Toute réclamation doit se faire en dehors de la télé-procédure – et au travers des procédures contentieuses classiques.
S’il manque un ou plusieurs locaux ? Vous n’avez rien à faire et vous ne pourrez pas au travers de votre application communiquer à l’administration fiscale des informations pour lesquelles vos locaux ne sont pas (encore) référencés.
Si le propriétaire renseigné n’est pas le bon ? Vous pouvez le modifier au travers de la télé-procédure en indiquant sa dénomination et son SIREN
Si l’adresse n’est pas exacte ? Elle peut être modifiée au travers de la télé-procédure.

15. Quels impacts prévoir en matière d’impôts locaux ?

La révision des valeurs locatives est susceptible d’impacter vos impositions en matière de CFE, TF (répercutée par le propriétaire), taxe d’enlèvement d’ordures ménagères (TEOM). Les déclarations de loyers de l’ensemble des occupants impacteront en plus ou en moins les bases des différents impôts locaux à compter des impositions 2016 (assises sur les bases 2013 déclaré par les propriétaires – 6660-REV et réactualisées par les déclarations des occupants en 2015).
Une période de transition de 5 ans est prévue par le législateur, visant à atténuer les effets à la hausse ou à la baisse de l’impact de la révision des valeurs locatives dans le calcul des différents impôts locaux.

Glossaire

Invariant : référence cadastrale propre à l’administration fiscale  qui vous permet d’identifier votre local.
Appariement : Couplage de vos données contenues dans votre système d’informations avec celles reçues de la DGFIP.
EDI-REQUETE : Nouvelle télé-procédure permettant aux redevables de recevoir de la part de l’Administration fiscale les numéros d’identification uniques de leurs locaux occupés appelés numéro « invariant ». Afin de déposer dans une seconde étape leur déclaration des loyers via la procédure EDI-TDFC.
ROF : C’est la Référence d’Obligation Fiscale à laquelle on ajoute le SIRET permettant à l’administration fiscale d’identifier précisément le contribuable. C’est une nouvelle référence, elle est étendue à chaque taxe (CVAE, TASCOM …).
6660-REV : Déclaration par laquelle les propriétaires ont communiqué à l’administration fiscale les informations concernant la nature de leurs locaux, adresses, surfaces, l’occupant et le montant du loyer…
Elle permet également à tout propriétaire d’un local commercial ou professionnel de déclarer la création d’un nouveau local ou un changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation d’un local existant.

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